首次買樓後的感想 : 買樓求槓桿二步曲 ,以Paul《有樓萬事足》為例 – Ann姐置業分析

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《有樓萬事足》第四集,除了參觀各種劏房外,還有在食物鏈另一端的投資者Paul,Paul對於買樓有幾個看法,均是值得參巧的。節目時段怱怱,就Paul的每一個看法,這裏可以再進一步解讀。 (文 : Ann姐🔥10-Mar-2017)

 

買樓求槓桿 1 : 基本知識

槓桿是一張雙面刃,在升巿時,固然是令資產增值的工具,就如Paul 所說,如投入3成資金買入單位,例如以30萬本錢購入一個100萬物業(借70萬),當樓價上升3成至130萬,賣樓時歸還銀行70萬的欠款,手上便有60萬,資產便倍爭了。假如槓桿再大一點,例如將手上的30萬資金購買一個300萬物業(借270萬),那麼當樓價上升3成至390萬,在還清欠款後便有120萬,資產更是原先的4倍之多。

槓桿的另一面便是較大的風險,假如以一成首期購入單位,樓價下跌一成,業主便開始進入負資產的邊緣,隨時要面對銀行追討差價(俗稱Call loan)。但假如當初以較低成數按揭購入單位,例如以三成首期購入物業,之後如樓價只下跌一成,那麼便還有時間預備可能的困境。




買樓求槓桿(進一步) 2 : 細換大

這個槓桿原理,可以令資產增值,但假如不賣出單位變回現金,其實也只是紙上富貴,而即使賣樓套現,也不過是銀行戶口中的一堆數字而已。但在樓巿上升的時期,有不少人可以藉著這個機遇改善生活環境。L a u K n o w . c o m

就以上述30萬首期,以9成按揭買入300萬單位(借270萬)的例子來說。假如這位買家(A君)當年其實好想買入一個400萬單位,耐何當年實在無法多支付十萬首期以9成按揭購買該400萬的單位。不過,藉著樓巿上升,他現在是有何能購入該單位的。

 

假設樓價上升了4成,A君的物業便由300萬升值至420萬,在還清貸款後,便會有大約有150萬的資金*。當年400萬的單位,現時升值至560萬,即手上150萬的資金足以支付該單位2成首期有餘了,當然,貸款多了,風險與壓力亦會隨之增加。所以隨著樓值升值,高成數槓桿的效應還可以幫業主改善生活環境的。lauknow.com

 

*為簡化計算,樓巿上升期間的供款及買賣洗費全都省略。

 


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供款趁後生 番工求借錢 lauknow.com

金管局對銀行批出按揭有一套指引,就是經常聽到的壓力測試,當中牽涉到貸款人的收入及供款額。沒有工作,便沒有收入,沒有收入,便難以覓得貸款。供款額方面,主要受到三個因素影響,分別為貸款額、利率及年期。

 

對於貸款人來說,時間是最大的敵人,因為銀行通常會以75減供款人年齡作為供款期的上限,同時,亦有一個30年的絕對上限。譬如說,一個40歲的申請人,多數可以獲批30年的供款,但一個52歲的申請人,便只能獲批23年的供款,在下表中,假設申請人的供款與收入比率(DSR)落在50/60的上限,便可計算出,借取100萬元貸款的話,他的最低入息是多少了。

 

▼供款期、供款額與最低入息的關係▼

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從上表上得出,假如貸款人可以借到30年按揭,每借100萬,只需要有9100元的每月收入,但假如貸款人只借到23年的按揭,每借100萬,便需要有10317元的每月收入了,兩者相差達13%。

 

供款趁後生 番工求借錢(進一步): 誰願借平錢

對於一個普通打工仔來說,最容易借到、最低利率一定是樓宇按揭貸款了。這也全賴於這類有抵押按揭,銀行的風險相對較低,萬一業主斷供,最起碼可以收樓拍賣取回欠款。簡單來說,以稅貸、私貨來說,雖然銀行批核該類個案的供款與收入比率較為寛鬆,但由於還款年期較短,每月供款額較大,所以批出的金額亦不高,例如上表中,9100元可以借到100萬元按揭貸款,同一筆收入,假如只借3年期的私貸,一般只能借24萬左右。而24萬的私貸,一般來說利率是4%左右,比2.15%甚至h Plan 的按揭利率高許多。

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定下目標 跌巿撈貨

當提起買樓,不少人都會說現時樓價太貴,待跌了後才買,但到底,跌了多少才應該買呢?Paul 發現,不少人說要買樓,但在樓價下跌了三成的時候,郤又再說多跌三成,結果樓價不跌反升,白白錯過了一個時機。

 

定下目標 跌巿撈貨(進一步): 目標如何定

準買家應在心目中定一個下跌幅度,該幅度可能是與任何東西掛勾。有可能是分析了小至本地經濟、大至全球資金流向等數據,甚至是太陽黑子活躍週期等。不過,就如張家輝在《失戀急讓》中的對白:「幾時係買樓時機?你買得起嘅時候,就係買樓時機。」,這個純綷個人條件主宰的因素才是最佳的時機。

 

在期待跌巿前,準買家不妨多點去睇樓,看看各類單位的大小及質素等,也不妨看一些價格在自己預算之外的單位。譬如說,自己的預算只有300萬,但心儀的單位是400萬,那麼,雖然在這一刻沒法購得心儀單位,但難保將來巿況逆轉,樓巿跌了25%,便剛剛可以購入該單位了。況且,可能這個跌巿的時機是在數年之後,自己亦可能因升職加薪及及儲蓄上升,樓價不一定跌25%亦可上車了。

 

而假如跌巿真的來臨,該單位的售價自己應付得來,便應果斷入巿,因為巿況究竟再跌多少未能預料,樓價再跌其實也不一定會再買大一點,那倒不如盡快購入心儀單位安頓生活吧。

 

成功豈能複制

回望過去,總會覺得之前樓價還是低的時候便應入巿,而在當下,亦總會認為樓價已高處不勝寒,Paul 勇於2003年沙士的年代與大多數認為樓巿還會下跌的巿民打對台毅然入巿,這份勇氣,及對自己分析的信心,是最值得學習的。

 

文 : Ann姐🔥 10-Mar-2017
annwong2
房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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▼榮幸今次獲邀擔任為無綫《有樓萬事足》節目總顧問之一 

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▼無綫編導岑應與1% Anthony , Ann姐一同出席 《有樓萬事足》記者招待會▼

★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

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節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐

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