買樓初哥入息前準備及睇樓4術 , 以Oscar《有樓萬事足》為例 – Ann姐置業分析

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《有樓萬事足》第二集入面,28歲的Oscar一直很想置業,但每次經過地產舖門口,見到樓價動不動便要600萬,感到心灰意冷,再意再加深究。究竟,作為一個買樓初哥,可以為自己作出些甚麼準備呢? (文 : Ann姐🔥05-Mar-2017)

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我在網站上分享過買樓上車的一些盲點,讀者們可以先行回顧。 參考:

買樓上車的四大盲點 (上集) (看了TVB新聞: 300萬樓有100萬先可以上車?) 連結 : http://bit.ly/2mDUuqx

買樓上車四大盲點 (壓力測試篇) 連結 :  http://bit.ly/2lr0npK


購買力

在《買樓上車的四大盲點》一文中,有講解過置業成本及貸款能力的計算方法,這裏就上車盤列出一些數據讓大家參考。

根據下表,買家便可以為自己定下一個物業價值的範圍,也好讓經紀尋找價格相宜的物業。

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*此首期為最高按揭成數下的首期

#此每月最低入息的計算方法為30年按揭、2.15%按息及同時借取大約2%貸款額的按揭保險費所得出,假如有較多首期,例如每多10萬元首期,最低入息便可減少約100元。

 

睇樓、睇樓、睇樓之四技術

Oscar說,由於距離目標太遠,沒有心機再去睇樓。其實,無論最終能否置業,作出第一步去睇樓也是百利而無一害的。實地睇樓,可以認識各種影響物業價值的因素,從而在落實買樓前,了解合適自己預算及目標的物業範圍,以便在適當的時候出擊。

1. 物業類別
對樓價影響最大的因素莫過於樓宇質素,物業類別有分新私樓(有大型會所/平台花園那一類)、舊式私樓、單幢私樓、居屋、唐樓及村屋等。就呎價而言,前者較貴,後者較便宜。在大部份地區,以相同呎數的單位來說,新私樓比單幢私樓或居屋貴約20%。



對於居住環境沒有多大要求的買家來說,求呎不求質的話,購買單幢私樓及居屋(已補地價)可能會較為適合。

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2. 單位質素
單位質素有分為樓層/間格/呎數/實用性/座向等,同一單位,高低層之間樓價差異可達10%~15%,向馬路與內園的呎價差亦可達10%以上。質素較好的物業,在放售時固然較為容易售出,但質素較差的物業,亦可平買平賣。正所謂睇餸食飯,究竟自己能接受怎樣的景觀及間格,然後在單位質素上將價就貨,亦是一個不容易過的心理關口。

另外,睇樓時可以向經紀查詢單位的常見改動,將來自己買樓時便可以作為參考。

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3. 交通 lauknow.com
交通方面,越方便的地方,價錢自然越高,而親身步行去樓盤,更加是一個選擇何處置業的指標。公共交通落車後10分鐘步行距離,是一般人可接受的步行距離,但假如扶老攜幼,便應減到5分鐘左右。超越這個步行距離的屋苑,價值便開始大幅降低了。

 

4. 巿場變化
物業巿場瞬息萬變,其中一個升巿的指標是「匙盤(包括租售)」的數量,匙盤數量反映了當時的空置率。當經濟好的時候,較多人會搬出來獨立,空置率便低,而經濟差的時候便相反。對於各區的分別來說,匙盤多的區份某程度上反映了該區的價格已過度反映,不受歡迎了。

裝備、裝備、裝備

機會只會留給有準備的人,假如只坐在家中空想買樓,何不踏出第一步,先評估自己的購買力,然後找一個地產經紀前往睇樓,說不定,原來置業的時機經已到來呢。

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文 : Ann姐🔥 05-Mar-2017
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房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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www.lauknow.com

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▼無綫《有樓萬事足》…講到買樓,各人有不同追求,榮幸今次獲邀擔任為節目總顧問

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★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

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節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐

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