買樓上車的四大盲點 (上集) – Ann姐置業分析 (看了TVB新聞: 300萬樓有100萬先可以上車?)



早幾日我和Karen在餐廳食飯,她談及一件買樓事情。她說看到在無線新聞訪問了一名年青人關於買樓上車的看法。該名年青人說「300萬樓,要儲7、8年,有100萬先可以上車!」。 Karen 感到苦惱,因為她工作6年,對於儲到100萬上車之路看來遙不可及,有了放棄了買樓的念頭。 (文 : Ann姐 – 01-Feb-2017)

對於這方面,許多「打算買樓的人」是有數個盲點。其實,只要踏出第一步,了解一下巿場及按揭的準則,上車,你也可以。

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圖片來源擷取自 : 無線新聞

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圖片來源擷取自 : 無線新聞

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圖片來源擷取自 : 無線新聞

* 以上三張cap圖 來自香港討論區會員 : ching_long997。

cap 圖連結 : http://bit.ly/2jJYTCE

 

盲點一. 首期 / 首筆資金

現時,跟據金管局的指引,首次置業客購入一間300萬住宅,可以最高做9成按揭,即是只需30萬首期。而300萬物業的厘印費(香港人購入首間物業)是1.5%即45000元,經紀佣金30000元,律師費及雜費8000元,收樓後做基本翻新及添置基本傢俬約50000元,以上總數是43.3萬元。




另外,近期的按揭計劃,通常附帶了現金回贈,近期銀行一般批出1%現金回贈或1.2%左右的「扣減本金」回贈,前者是於成交日後數天至一個月內以現金入賬至貸款人戶口,後者是在貸款金額中扣減,這是另一個複雜的故事,下篇再述。

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這篇,我先假設上車客的資金比較緊拙,選擇現金回贈,現時,如果申請9成按揭,大多數銀行會以樓價6成的1%送出現金回贈,300萬樓即是18000元。

 

而按揭保險方面,可以選擇一次性繳付或每年續保,以一般人較常用的一次性繳付形式來說,在折扣後大約是貸款額的3%左右,即是約81000元,採用這種形式的繳付方法,可以選擇將保險費在樓按中加借,不會構成首期壓力。

 所以,300萬樓的上車資金只是41.5萬元,而不是100萬。

 


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盲點二. 供款 / 每月開支

以300萬住宅,9成按揭來說,即是借270萬,連同上述所說的81000元按揭保險費即共借278.1萬元。以近期的P按,或H按鎖息上限2.15%計算(按揭計劃及利率,有機會再說),30年供款期,每月供款額是10489元。再加上每月約600元的差餉及地租,以及普通屋苑約800元的管理費,每月開支即是約11900元。假如租用一個同類型單位,以3.5%回報率計算,大約是8750元。




這裏,不少人有一個疑問,買樓要支付41.5萬首筆資金,每月開支11900元,而租樓只是8750元。那租樓豈不是較為化算?

 

一般勸人買樓的人可能會說一句供樓是自己的,租樓全部是消費,但不作詳細解釋。可是,供樓綁死了43萬流動資金,更多花3千多元,怎樣看也是租樓較化算吧?

 

表面看,供樓比租樓的每月開支多3千多元,但當中有一個極大的盲點。在供款當中,有大約一半是在清還本金的。例如以本例子,月供10489元當中,在初期有5506元是在清還本金(當中有3%是在供保險費的貸款,是真的花掉了的),另外4983元才是利息,在息隨本減的機制下,越後的月份,供本金的比例越高。

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換句話說,供樓初期,每月所花的開支,有其中5506×97%即5341元是儲蓄,即是實際的每月開支只是6559元,反勝了租樓所花的8750元。當然,支持租樓的一方亦可以再用首筆資金41.5萬元的投資回報去反擊。屈指一算,要補回當中差額,該筆41.5萬元的資金便需要找一個大約6厘回報的投資才可(讀者可嘗試自行計算)。

這樣算起來,即使不計算供本比例越來越高及30年後物業供滿是屬於自己的因素,供樓的實際開支比租樓為少。

 

另外還有 盲點三. 供款佔收入比例(壓力測試) / 最低入息 及 盲點四. 儲錢年期 ,我會兩日後再和各位讀者分享。祝安 by Ann姐

文 : Ann姐🔥
annwong2
房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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▼榮幸今次獲邀擔任為無綫《有樓萬事足》節目總顧問之一 

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▼無綫編導岑應與1% Anthony , Ann姐一同出席 《有樓萬事足》記者招待會▼

★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

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節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐

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