買樓上車四大盲點 (壓力測試篇) – Ann姐置業分析 (有樓萬事足?)


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從無線新聞訪問了一名年青人關於買樓上車的看法。該名年青人說「300萬樓,要儲7、8年,有100萬先可以上車!」。對於這方面,朋友Karen 和許多「打算買樓的人」都有數個盲點,感到上車之路看來似遙不可及,便放棄了買樓的念頭。

因此我希望分享一下按揭的上車準則。有樓,你也可以。 如果想閱讀上一集分享(首期資金 及 供款開支), 請click這連結 ➤ http://bit.ly/2kpylKZ

文 : Ann姐 (01-Feb-2017)

以下的買樓上車的四大盲點的下集分享:

盲點三. 供款佔收入比例( 壓力測試 ) / 最低入息

供款佔收入比例,一般人會稱為壓測(壓力測試),不過實際上壓測只是供款佔收入比例的一部份,不過大家都慣了叫壓測,那這裏還是用壓測這名詞吧。

現時的指引下,對於申請9成按揭買家,需要做一個45/55的壓測,而且收入方面只計算固定收入,即是不會計算花紅及佣金的。

前者的「45」即是現時按息下,供款佔收入比例不超過45%。

▼例子(看以下圖) 借278.1萬元 / 2.15%息 / 30年期,每月供款是10489元▼

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即每月收入➤➤➤ 不可少於23309元。www.lauknow.com

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後者的「55」即是在現時按息加3%下,供款佔收入比例不超過55%。

例如借278.1萬元 / 2.15%息 / 30年期,便使用5.15%計算供款,每月供款是15185元

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即每月收入➤➤➤ 不可少於27609元。 lauknow.com Ann姐

 

綜合以上兩者!
如果想購買一間300萬物業,借取9成按揭(及保險費),收入便最少要有27609元了。

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有些人會誤以為,收入3萬元也只能借得100萬元,這是對供款與本金、按息、供款年期及壓測的錯誤理解而已,實際上,假如以近期的按揭計劃及限制下,借取30年的9成按揭,大約可以借得約100倍月薪的,而借取8成或以下按揭,貸款額 / 薪金的比例更可以再高一點。

文章 lauknow.com




另外,由於壓力測試的限制,購買300萬物業,借取30年9成按揭的貸款人,最少要有27609元收入,但每月的實際供款只是10489元,供款只是收入的38%,絕對不會坊間傳聞供款超過一半收入的情況。

 

盲點四. 儲錢年期

最後一個盲點,就是儲首筆資金的年期。從上述三點可以知道,以9成按揭購入300萬物業 。

(1)  首筆資金需要41.5萬;

(2) 每月開支大約11900元;及最少的收入是27609元

由於供樓是一個長期抗戰,假如供得起300萬9按樓的人,將來必需有能力每月花11900在住宿開支上,即在購入自住物業前,亦應最少有11900的儲錢能力,屈指一算,41.5萬首筆資金只需36個月而不是7、8年。

至於收入方面,要借取按揭及保險費的278.1萬貸款,便需要27609元,假如想快快上車,便要盡快增加收入或者找一個能一起承擔供款(附加有情有義)的另一半。  lauknow.com more content lauknow.com  lauknow網

結論

知識改變命運,假如真的有置業需要,閒時便應多接觸樓巿資訊,按自己的情況為能負擔的樓價範圍作好準備,早日定下目標。剩下的,便是由自己去掌握,究竟是盡力儲錢,隨時隨地成為所謂的樓奴,還是今朝有酒今朝醉,待將來樓價下跌了再去儲首期呢?

另外,那夜和Karen吃過晚飯,相信很久才會相聚。朋友你無論讀書、工作也盡心盡力。 但三十、四十其實好易「嘟一聲」就到。「買樓上車的四大盲點」是因為你而寫。 希望你掌握資產財技及身體健康,一步步有hea富生活❤

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文 : Ann姐
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房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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