辣招後,買樓幾多錢? 詳盡分析2016樓價及新投資影響 – Ann姐討論 (400萬物業變化)

特首及多名財金官員,宣佈本港永久居民買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅(DSD),劃一徵收15%巳生效。對樓市的影響預測二手市場會進入前所未見的冰河世紀?  出了消息後筆者(Ann)和汪生、Anthony、業主們和討論區朋友都熱鬧討論。

昨日筆者(Ann)和Ethan兄消化了這幾日消息後,作出以下分享。 你有空可一看,歡迎互相交流。
annwong

本港樓巿從去年9月樓巿高位,一直拾級而下,在經過半年調整後,中原城巿領先指數由146.97下跌至今年3月底的127.46,下跌達13.3%。但其後的反彈,比過往幾年來的升幅顯得更加瘋癲,在短短7個月間已重拾大部份跌幅。直至上星期,已反彈至144.09,距離高位只差2%。

在這個勢頭下,政府終於再一次推出樓巿辣招(下稱2016從價印花稅),不過,在2014年2月通過上一輪辣招時 (下稱2012從價印花稅),「口頭承諾」了的「先審議,後訂立」究竟是怎麼的一回事呢? 這個容後再作討論。

【樓市辣招】政府提高印花稅至15% 首置港人獲豁免

http://bit.ly/2frG1du




「雙辣招」戲劇性三讀通過

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28814

 

新辣招下的影響(不同買家身份及物業價值)

在新辣招下,首置(即買入住宅時並沒有持有另一間本地住宅者)香港人買家的印花稅不變,但購買第二間或以上住宅物業時,舊制下的雙倍印花稅稅率將由劃一15%的2016從價印花稅取代。

 

購入400萬住宅物業的買家

買家身份 擁有住宅數目 2012從價印花稅 2016從價印花稅 買家印花稅 總稅率 (2012 / 2016)
香港人 第一間 2.25% 2.25% 0% 2.25% / 2.25%
第二間或以上 4.5% 15% 0% 4.5% / 15%
非香港人 不論多少間 4.5% 15% 15% 19.5% / 30%

 

購入2000萬住宅物業的買家

買家身份 擁有住宅數目 2012從價印花稅 2016從價印花稅 買家印花稅 總稅率 2012 / 2016
香港人 第一間 4.75% 4.75% 0% 4.75% / 4.75%
第二間或以上 8.5% 15% 0% 8.5% / 15%
非香港人 不論多少間 8.5% 15% 15% 23.5% / 30%

 

在上表中可以見到,2016從價印花稅對於本地細價樓投資者(即第二間或以上物業買家)的影響較大,以400萬物業來說,印花稅由4.5%上升超過3倍至15%,而大價物業的投資者的影響較少,以2000萬物業來說,印花稅由8.5%上升少於2倍至15%。

由於國內買家無論是購入首間或是第二間或以上住宅物業,都沒有印花稅的豁免優惠,所以無論是購入首間或第二間以上物業的印花稅都一樣。他們購入400萬住宅物業的印花稅由19.5%上升一半至30%,而2000萬以上住宅物業的話,印花稅都是由23.5%上升約1/3至30%。

 

由此可見,2016從價印花稅對於細價物業的影響較大,尤以購入第二間或以上物業的香港人受到最大的影響。

 


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新辣招下的影響(住宅的投資價值)

投資物業,不外乎租金收入及物業升值,物業升值在乎實際需求、升值預期及租金回報,實際需求及升值預期當中有太多不能量化的因素,所以不作討論。所以這篇只以租金回報去評估這次辣招的影響。

689首先假設樓價不變,以價值400萬的細價樓來說,現時一般有3.5%(租金面價/樓價)的租金回報,在扣除印花稅(4.5%)、利息及雜費開支(以5成按揭計算,每年總數大約等於樓價的1%)及買賣經紀佣金(共2%)後,大約2年後原價賣出便回本。可是,在新印花稅下,便需要7年時間才回本。純以租金收入來計算,住宅的投資價值便大降。
因此,筆者認為樓價會因此次印花稅的修訂,會令樓價有一定的跌幅。




現時購入一間400萬物業(租金回報3.5%)的情況

開支 收入 金額
樓價 (400萬)
每年利息及雜費(樓價1%) (4萬)x7年 = (28萬)
買入經紀佣金 (4萬)
印花稅(樓價15%) (60萬)
租金 14萬x7年 = 98萬
賣出物業 400萬
賣出經紀佣金 (4萬)
總收入 2萬元

 

 

樓價下跌的幅度

有人會說,印花稅升幅影響交易成本,那麼,如以印花稅升幅估算樓價下跌幅度可行嗎?

 

從前一段可以看到,對於投資者來說,假如樓價不變,購入一間400萬物業,新印花稅會令回本期將由2年增加至7年,假如租金不變,樓價下跌10%從而補回印花稅上的開支,是否就能重新達至今天的平衡呢?筆者對此並不認同。

 

  1. 對於投資者來說,一般都以按揭貸款購入物業,以往,400萬物業的「首筆投入資金」最少為50%的首期、4.5%的印花稅及1%的經紀佣金,即大約為樓價的55.5%。新稅制下,印花稅上升了10.5%,首筆投入資金則變成樓價的66%,比以往多了五份之一。當首筆投入資金增加了,槓桿比率也自然減少了,從而降低整個投資的成本效益。
  2. 印花稅增加了10%,樓價下跌10%,表面來看,買入成本就獲得平衡,樓價便應該止跌。但細心一點去計算,這10%的跌幅是不能追回現時2年回本的情況。假設現時物業價值400萬,租金回報3.5%即每年約14萬,物業價值下跌10%而租金不變的情況下,仍然需要6年才回本,所以並不能單純地以「交易成本增加多少、樓價便向下調節多少」去估算。樓價下跌10%而租金收入不變的情況
開支 收入 金額
樓價 (360萬)
每年利息及雜費(樓價1%) (3.6萬)x6年 = (21.6萬)
買入經紀佣金 (3.6萬)
印花稅(樓價15%) (54萬)
租金 14萬x6年 = 84萬
賣出物業 360萬
賣出經紀佣金 (3.6萬)
總收入 1.2萬

 

  1. 在買入時,亦需要考慮賣出時的買家成本。以往,接手的投資者只需要支付4.5%便成,但新制下,他也一樣要支付15%的印花稅,對於這位新買家來說,購買物業的吸引力也大打折扣,這個承接力的下降,也為幾年後的樓價造成不安因素。

 

在此看來,筆者預計整體二手樓價跌幅應在15%以上,細價樓(400萬以下)較顯著,約有20%,而大價樓(2000萬以上)則大約是10%左右。

 

一手樓的影響

每次辣招出爐,總是一手發展商大展拳腳、見招拆招的機會。在雙倍印花稅推出時,發展商便提供印花稅回贈與買家刺激購買力。可是,這一次的重招,看來發展商並不能複制過往的招數了。

 

在以往,以發售一間800萬物業,發展商大可以把賣價提高5% (或減少5%優惠),並提供成交後5%樓價的「印花稅回贈」給與投資者,以補貼7.5%的印花稅。在近期發展商關聯機構提供9成按揭的情況下,發展商集團在給與回贈後仍然有樓價5%的樓價袋袋平安。但在2016從價印花稅下,假如發展商提供超過10%的「印花稅回贈」同時給與買家9成按揭的話,在完成回贈後,發展商集團便只獲得一份貸款合約,而沒有任何「渣拿」了。

 

 

租金的影響

就香港的租務需求來看,現時細價樓的情況是求過於供,在空置率處於歷史低位、劏房租金及戶數不斷增加的情況下可見一班,所以樓價升跌對於租金的影響相信甚微。

 

其他物業的影響

這次的辣招,純粹針對住宅物業而出,對於工商舖物業的交易成本並沒影響。從過往的經驗來看,投資住宅的需求將轉移至工商舖。

 

淘大工業村火災後,政府加強了對工廠用途的執法,影響了將工廠物業作非工業用途者的需求,亦減低了因此而衍生的升值期望,這個負面影響遠深於新增的投資需求,筆者對於工業物業的前景仍然看淡。

 

商業物業中,較細價的物業肯定受惠了,由於商業物業的按揭成數較低,借貸年期較短,只有幾百萬元預算的住投資者,通常會向再低價值的物業埋手,例如以full paid購買幾十至百多萬的車位。假如買入一個200萬以下的車位計算,新制前後的印花稅也是1.5%,但買入一間300萬以下物業,印花稅便由1.5%至3%變成了一律15%,這批小本投資者幾可肯定會湧入車位投資。其次,便是較為便宜,幾百萬的乙丙級商業大廈,不過這些商廈較難承造較優惠的按息及年期的按揭,所以受惠的升幅應不會太顯著。

 

舖位方面,本來就是千萬級的投資,所以應比對於2000萬以上的豪宅。豪宅投資者的交易成本從8.5%上升至15%,這一批住宅投資者將轉移至1000萬以下的商舖物業,這類入門級的商舖應看高一線。再上一級,億元住宅的價值,已是一些獨一無二的商品,跟交易成本(印花稅)沒有太大關連,同時,這類物業一般也是公司持有,即使是由一間新公司接手,印花稅也只是由舊制下的23.5%上升至30%而已,相信不會對買家的意慾有太大影響,相信這類住宅的投資需求亦不會轉移至商舖,所以5000萬以上的商舖亦不會有太大受惠。


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文 : Ann姐
annwong2
房產教學教練 及 驗樓師
平日工作物業投資及裝修監督工程
著作 《買樓上車防中伏》NEW, 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
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