終身年金計劃的盲點(7厘回報? 小心中伏) – Ann姐置業分析

皇牌上車講座,超過30場爆滿!★
🔥1% Anthony 及 Ann姐 為你剖析防伏及樓市新勢 🔥

樓市發高燒,全城新盤狂加價…
你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。

(1) 加息會否推冧樓市?
(2) 點揀新樓?點樣買第一間樓?
(3)有人買錯凶宅,有人誤中按揭伏! 教你如何防伏買樓心得!
(4) 如何手持50萬-100萬上車策略?

★ 未買樓? 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ


%e7%b5%82%e8%ba%ab%e5%b9%b4%e9%87%91

2017年4月10日,香港的重量級財金官員隆重其事宣佈終身年金計劃,引起全城鬧烘烘的討論。大家聽到投入100萬,每月便有5800元年金,屈指一算,豈不是有近7厘回報?

▼先來簡單了解一下這計劃先

65歲以上市民,入場費5萬,上限100萬保費 = 即可每月即時提取固定年金。

Example :  以100萬保費計算,男性每年可獲派7萬,女性有6萬4 (ie. 保障市民在生之年的退休生活)。

另設有「身故保障」,即105%人壽保單。如果長者有緊急資金需要,在未取得105%回報前,可根據折算率套回保費,提早退出計劃。

 

▼7厘回報? 小心中伏▼

假如當一個產品的投資回報有7厘的話,是當派了7厘利潤後,本金不會減少的。這個計劃的每月年金,其實是不能簡單地用每年總年金除以投入資本計算的,因為每月年金的$5,800之中,有一部份是來自投入的100萬的投資回報,有一部份是從本金中抽出。

所以當第一年取走了約7萬元時,本金便沒有100萬了。所以7厘回報的理解有誤,應以財爺陳茂波所指的3至4厘回報屬較為可靠。

參考:

 

香港特別行府區政府 新聞公佈 2017年4月10日

香港按揭證券有限公司將推出終身年金計劃

香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)今日(四月十日)宣布,董事局已原則上批准推出一項嶄新的終身年金計劃……

source : http://bit.ly/2pfDoRl

 


計劃詳情(擇要)

有關的年金計劃,在上述的的政府新聞公佈內有詳細資料,這裏擷取一部份重點如下。

%e5%b9%b4%e9%87%91

終身年金的玩法

巿民最有興趣的就是這個計劃如何玩法。

首先,整個計劃的重點在於已繳保費105%的分水嶺,基本上,這個計價是否值得,都是看投保人在提取已繳保費105%之前還是之後身故。假設投保人在65歲時投保100萬,每年提取7%即7萬元為例,在第15年便會獲取105萬,即等同投入保費的105%。

所以大眾的理解就是15年為損益平衡點。當然,每年能提取多少現金,跟所謂的「3至4%」回報有關,但暫時未有更詳細資料,所以以7萬元解說。

(1) 投保人於15年內身故

假如投保人於投保後15年內身故,譬如說第10年身故,共提取了70萬元,當中包括了回報及本金,所以於第10年時的本金必定不是100萬。受益人可以選擇繼續每月收取餘下期數或一筆過現金。假如選擇收取餘下期數,即是可以一直拿年金,直至等於已繳保費105%時為止,如以7萬元計即是可再拿5年(共15年)。

假如選擇一筆過現金的話,那麼應該會以該份保單當時價值計算,但連同已取的年金在內亦不會超過已繳保費105%,假設回報不似預期般有3至4%,剩餘本金有機會低於35萬,但由於保證獲發已繳保費105%的條款,所以收益人最少可以獲得105萬-70萬=35萬的退保費。假如期內的回報理想,該筆資金比35萬為高,便可以獲得較高的退保費。

(2) 投保人於15年內退保

退保的安排看來簡單一點,依資料顯示,是「退保價值為餘下未發放保證期數每月固定年金折算為現時價值」,假如投保人於第5年退保,已拿取35萬,還有10年年金未取,但由於預計未來10年除了拿取年金外,還有投資回報,所以在第5年退保時,是不會全數獲發7萬x10年的退保費,而需要扣減該筆資金未來10年的回報率的。

 

(3) 投保人於15年身故

假如投保人每年拿7萬,拿15年共105萬,剛剛達致已繳保費105%,所以收益人不會獲得任何退回的保費。

 

(4) 投保人於15年後身故

假如投保人於15年後身故,由於已拿取了已繳保費105%,所以收益人不會獲得任何退回的保費。不過在15年打後直至身故,投保人仍然可以獲發年金,可說是活一年賺一年。譬如說投保人於65歲時投保,90歲身故,便總共獲取25年x7萬=175萬元,賺取了75萬元了。



終身年金的賣點

看完了以上簡單分析,很容易便知到這個計劃是「與政府鬥長命」,從年金計劃的詳細資料及「男性投保人每年7%,第15年達致105%互不相欠」來看,這個計劃是預計65歲的男性投保人有80歲壽命,再比對65歲的女性投保人每年6.4%年金計,預算有81.4歲壽命,與政府統計處的資訊吻合,不過看來女性投保是比男性「蝕水」一點了。

以現時發放的資訊看來,這個計劃的優勢是投保人賬面不會蝕本,假如超過80歲才身故,還可以確保活一年賺一年。

 

銀紙貶值不容忽視
購買年金、基金或儲蓄人壽計劃有一個重大的盲點,今天,每月5800元可能足以維持一位長者的基本開支,但15年後,銀紙貶值,到時候的5800元究竟能維持怎樣的生活呢,譬如說,通漲率是3%,即銀紙貶值速度大約也是3%。那麼15年後,便貶至只有63%的購買力,到時候的5800元,到時候只剩今天3670元的購買力了

 

政府統計處 統計與你

香港人十分長壽。2015年,男性的出生時平均預期壽命是81年,女性則是87年,兩者都較30年前增加了約8年。香港男性及女性的出生時平均預期壽命,在已發展的經濟體而言是最長的其中之一。 source : http://bit.ly/2pfDoRl

 

終身年金的盲點

雖說在賬面上不會蝕本,但是當計及通漲,今天的7萬元(每月5,800),能夠應付基本生活開資,但在15年後,5,800元究竟有多少購買力呢?

假設未來15年處於低通漲期,每年只有2%的通漲,未來15年的貨幣便會貶值34.6%,5,800元的購買力只值今天的4,300元,當去到30年,更會跌至3,200元。這個以貨幣為單位的年金計劃,貨幣貶值的風險不容忽視。

★ 以上分享純個人意見,不涉及投資建議。但歡迎互相交流,一起資產增值。

喜歡這分享,請 share 或 like。先行感謝!

文 : Ann姐🔥 20-Apr-2017
annwong2
房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

更多精彩內容,請看 :

www.lauknow.com

www.cMoneyHome.com

重温第一集 新推出的屋苑攻略 , 請按  http://bit.ly/2o9xtLU



皇牌上車講座,超過30場爆滿!★
🔥1% Anthony 及 Ann姐 為你剖析防伏及樓市新勢 🔥

樓市發高燒,全城新盤狂加價…
你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。

(1) 加息會否推冧樓市?
(2) 點揀新樓?點樣買第一間樓?
(3)有人買錯凶宅,有人誤中按揭伏! 教你如何防伏買樓心得!
(4) 如何手持50萬-100萬上車策略?

★ 未買樓? 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ

%e6%9c%89%e6%a8%93%e8%90%ac%e4%ba%8b%e8%b6%b3ann1b


▼無綫《有樓萬事足》…講到買樓,各人有不同追求,榮幸今次獲邀擔任為節目總顧問

cmoneyhomeann

★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

tvb-ann

節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐

皇牌上車講座,超過30場爆滿!★
🔥Ann姐 及 1%Anthony Sir 主理 🔥

主要分享 :
你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產? 買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。
(1)樓市發高燒,全城新盤狂加價。(2) 點揀新樓? 有人買錯凶宅,有人誤中按揭伏! 教你如何防伏買樓心得! (3) 點樣買第一間樓?如何手持50萬-100萬上車策略?

★ 未買樓? 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ