有樓萬事足第一集: 樓價升跌,物業爆發力啓示 (有無機會買到呢D貴價樓呢?) – Ann姐置業分析


《有樓萬事足》第一集入面,SEASUN 話揀男朋友,最起碼都要有2000呎何文田舊樓。SEASUN 梗係識揀,何文田2000呎舊樓,閒閒地都要二千幾萬,真係要有番咁上下資產先可以追SEASUN。

不如我地又計下數,如果要追SEASUN,究竟要有幾多本錢先買到呢D貴價樓,同埋究竟過往幾年,如果早入巿既一班巿民,又有無機會買到呢D貴價樓呢?

seasun007

 

過往數年樓價升幅

過往幾年,樓價升幅都主要集中在中下價物業,主要原因如下。

2010年底,金管局調整了物業按揭成數,又推行了壓力測試,大大增加了置業的首期負擔及壓抑了貸款能力,置業需求都集中在入場費較低的細單位。

2012年底,政府實施了買家印花稅,及後再推出雙倍印花稅及15%印花稅,以壓抑內地客置業需求。

2013年初,政府實施了雙倍印花稅(現時稅率已提升至15%),大價樓的雙倍印花稅相對非常高昂。以300萬物業來說,舊印花稅是1.5%,雙倍印花稅是3%,大約等於一年的租金收入。LauKnow.com

而中大價樓,例如1000萬物業,舊印花稅是3.75%,雙倍印花稅是7.5%,大約等於三年的租金收入(大價樓的租金回報一般較細價樓低)。這些都是中大價樓升幅跑輸細價樓的原因之一。



在2011年前,大單位設計的屋苑,發展商傾向推出大單位售與國內豪客,此舉導致細單位新供應非常短缺。其後,政府的限量限呎地政策,以及發展商本身為配合巿場購買力的原因,均令新設計的樓宇都傾向推出細單位,並在近期開始陸續入伙。

在差餉物業估價署可以找到過往數十年間各類型單位的售價指數,當中,A類物業為40平方米以下,E類為160平方米以上物業。從下表可見,細單位在5年間上升超過一倍,而超大單位的升幅只有四份之一。

 

seasun003

以上來源: 差餉物業估價署 -物業市場統計資料

http://www.rvd.gov.hk/tc/

property_market_statistics/index.html

www.lauknow.com

按揭成數的變化

上述4大原因當中,對細價樓升幅跑贏大巿的最主要原因是按揭成數的關係。從下表可見,對於1200萬以下物業,2009時仍然可以借取9成按揭,但在2017年時已只能借5成。

 

買樓時,成交價及當時巿價固然是一個重要的因素,但能否交出足夠首期亦是一個重要因素。舉一個實例,購買一個1000萬巿值的物業,在2009年時只需支付100萬的首期,而在2017年時便需要500萬的首期,所以,在2009年時的潛在買家範圍便大得多。

 

再者,假如購買上述物業,到了議價的最後階段時買賣雙方的差價在10%,在2009年時,100萬的差價亦只需多付10萬元的首期而已,而2017年時便差了50萬。即使買家有多心動,對於要多支付現金50萬元首期的買家來說,亦是一大難處。

www.lauknow.com

將以上情況應用到細價樓,便會發現400萬以下物業的爆發力比大價樓強得多,解釋了過往數年大價樓跟細價樓升幅的差異。

seasun005

回顧: SEASUN的決擇

SEASUN的擇偶條件是對方有2000呎何文田舊樓,可以說是十分識揀,因為一間2000萬以上的物業,淨資產值便最少有1000萬元。而擁有一間400萬物業的人,淨資產值最低可以只有40萬元。如果擇偶條件是「向錢看」,假如只要求「有樓萬事足」,少不免會有所失望了。

文:  Ann姐    LauKnow.com

▼無綫《有樓萬事足》…講到買樓,各人有不同追求,榮幸今次獲邀擔任為節目顧問 by Ann

cmoneyhomeann

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案,記得收看▼

tvb-ann


3小時速成了解: 置業關鍵! + 買樓防中伏 + 又住又賺!

★ 皇牌上車班,超過30場爆滿! 

主要分享 : 你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產? 買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。(1)樓市發高燒,全城新盤狂加價。(2) 點揀新樓? 有人買錯凶宅,有人誤中按揭伏! 教你如何防伏買樓心得! (3) 點樣買第一間樓?如何手持50萬-100萬上車策略?

未買樓? 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ

對裝修有興趣【慳錢裝修大作戰 速成班 】  ➤ http://bit.ly/1c3IfZP

cmoneyhomeann


文 : Ann姐
annwong2
房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

更多精彩內容,請看 :

www.lauknow.com

www.cMoneyHome.com