有樓萬事足第2集: 50蚊哥Chris 「買樓不求摃捍」? – Ann姐置業分析


《有樓萬事足》來到了第二集,50蚊哥Chris用8年時間儲了300萬,以五成首期購入一個600萬的物業,目標是投入較多的首期去節省利息。

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對於不少人根深蒂固的思維來說,供樓利息是白白蝕給銀行的,50蚊哥Chris 為了節省利息,一開始便以儲到一半首期買樓為目標,其實這種想法是對還是錯呢?

 

衡量「抵」與「唔抵」

假如是無謂的開支,無論價值是多少,必然是「唔抵」的,例如沒有女朋友,無論是$10一支或$100一支的玫瑰也是「唔抵」的。

 

除了最基本「有用的」洗費外,還要將洗費的重要性、迫切性、回報或其他選擇之間作出比較,才能衡量該筆洗費「抵唔抵」。譬如說,如果身處沙田,約了朋友3小時後在荃灣晚飯,乘坐巴士時間已十分充裕,但用接近$100乘坐的士便屬於「唔抵」;但是,同樣情況,假如約了30分鐘後在荃灣見工,那麼這$100便值得花了。



供樓利息「抵唔抵」

回到主題,說到買樓,假如是沒有置業需要,又或者即使置業了,也只是閒置著沒有用的話,那麼用作支付按揭貸款的利息便是白花,已可推論為「唔抵」了。

 

所以,在討論置業成本(當中包含了不可或缺的供樓利息)時,一定要先有個前設,該物業是有特定用途的。對於一般人來說,「自住」便是最基本的用途。亦即是說,假如沒有這間自住樓,便需要去租樓住。當有了「魚」與「熊掌」後,便可以開始評估那一個選擇「較抵」。

 

一間600萬的住宅物業,每月租金大約17000元(3.4%),差餉及地租大約每月1000元,管理費大約1500元,而現時的按揭利息大約是2%左右。根據這些資料,我們可以列出以下一盤數。

租/供600萬樓的每月開支比較

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#1 供款之中有分本金及利息,只有利息才是消費,本金可以理解為儲蓄

#2 經紀佣金跟厘印費,對於50蚊哥的個案,因他慳錢的終極目標是置業,所以無論在何時置業,這兩筆數是慳不了的,所以可以忽略。

#3 下段分析 (12萬 (假設折後約貸款額的2.5%)

 

租樓與供樓分析

在上表中可以見到,原來租樓住跟買樓住,在衡量了所有基本洗費後,租樓每月的開支比供樓多$2500。

 

按揭保險費方面,假如50蚊哥儲到300萬現金才買600萬樓,便可以節省這筆費用(實際上,他儲到4成首期時便已可免按揭保險的情況下購買600萬樓了)。以他的儲錢速度來說,8年儲300萬,即是如儲120萬首期的話只需3.2年,以租樓跟8成按揭買樓每月2500的差價來說,提早4.8年上車即是相差14.4萬元,比起需繳的按揭保險費來說,租樓的成本稍高2.4萬元。

 

除了上述差額外,假如選擇租樓,過往8年以來隨時已搬了4次,每次租屋所費的經紀佣金、搬遷費、心力以及重疊租期也全都是成本。另外,他能於8年儲得300萬,即是平均每月儲到31250,想必是高薪一族,他如果選擇供樓的話,更可以利用自住物業供款利息扣稅,隨時為他每年節省數以萬元計的稅款。

 

按揭計劃的優惠(高息戶口)

在近幾年,大部份銀行都推出了按揭利率掛勾高息戶口(Mortgage Link)的按揭優惠,客戶於銀行的活期存款,可以享有等值按揭利率的利息。換句話說,假如客戶在這個月尚欠銀行100萬,按揭利率2%,假如在戶口中有12萬,便可以享有2%即200元的利息。這12萬儲蓄的利息剛好抵消了按揭尚欠本金其中12萬元的利息開支。

 

放在50蚊哥的情況,假如他早早在儲到120萬的時候,選用銀行這類型的按揭計劃購入物業,他其後儲蓄的180萬元,就可以抵消了期間相應的利息,這180萬儲蓄的利息十分可觀,還未有計入上表之中。另一方面,他無論他在儲得120萬的時候購入物業,然後繼續儲他剩餘的180萬並放在戶口生息,還是在儲得300萬後才置業,他在其後所付出的利息都是完全一樣的。

 

結論

對於利息、機會成本有較深入的認識,才可以了解不同的理財方案何者較為「著數」,就以50蚊哥的情況來說,他在儲得2成首期的時候沒有置業,而堅決選擇在5成首期時才置業,不單沒有節省利息,甚至還白花了冤枉錢,但無論如何,他為了目標作出的堅持是有目共睹的。

 

文:  Ann姐    LauKnow.com

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文 : Ann姐
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房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

 

節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

 

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

 

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。