《有樓萬事足》張秀文、坤哥、Seasun、Whitney,啟示買樓的時機及風險管理(上集) – Ann姐置業分析



一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!在此非常感謝編導岑應及TVB邀請我 (Ann姐) 和  1% Anthony Sir,出任節目總顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》…《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯(當然花生滿地),我非常榮幸獲邀參與節目拍攝。  (文 : Ann姐 – 25-02-2017)

▼我和Anthony Sir 協助找了很多個案( Seasun、Whitney、含蓄舒淇、富二代…),有正、有反…這是真實的社會▼

《有樓萬事足》有藝人張秀文、坤哥、紥鐵哥以及富二代登場。對於藝人張秀文(Sammi)及坤哥來說,一來沒有父幹,二來沒有穩定收入,買樓之路遙遙無期。稍為幸運一點的紥鐵哥,總算有些少母幹,母親可以借出首期給他買樓,但他自己亦為了提高收入,毅然投身成為辛勞的札鐵工。

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至於背後有無限量支持的富二代來說,買樓是易如反掌之事,節目中的富二代甚至亦沒有置業的打算,因家人早已準備收租樓給他作自住甚至生活洗費之用。

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富二代買樓是較容易(即是很多人談論的贏在起跑線),但對於藝人(或收入不穩定人仕)來說,與放下身段的扎鐵哥之間,也許會得到一些啟示。

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貸款能力 / 按揭成數

對於藝人或不穩定收入的打工仔來說,貸款能力是最不安的因素。

事實上,銀行對於貸款與三更窮五更富的行業從業員是會較為保守的。一般來說,對於銷售員一類佣金收入比重較高的行業,銀行最少會看六個月入息的平均數,更會要求看一兩年的稅單,同時,亦可能會將佣金收入進一步打折。

另一方面,假如想以九成按揭置業的話,困難就會更大,因為在2015年2月底,金管局出了指引,如想借取9成按揭置業,必需屬固定收入人仕。 www.lauknow.com

一般來說,以底薪加佣金形式出糧的打工仔,便只會計算底薪部份。同時,壓力測試亦收壓至45/55 (詳情可參考本網其他有關壓力測試的文章)。

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所以無論是藝人Sammi、坤哥或扎鐵哥,便要預期自己只能8成按揭上車。但如採用8成按揭上車,壓力測試亦會較9成按揭的稍為寛鬆,只是50/60。

 


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首期  LauKnow.com

如以長遠居所為目的而置業,一個兩人家庭便最少要買一間約350實用面積的兩房單位。由巿區至新界,這類單位的樓價可以由350萬貴至600萬,假如需要睇餸食飯的話,便要放下身段,住得遠一點了。

cmoneyhomeann1123就以香港差不多最北的上水來說,毗鄰上水港鐵站的上水中心,一個350呎的單位便大約需要400萬。以8成按揭計算,首期連雜費便大約需要100萬元。節目中坤哥提及「假設有一百萬,都比唔到首期,就算是400萬樓,都只有二百幾三百呎」,這個預算,正正就是上水中心的一個350呎單位。而Sammi現時租住的萬多元兩房單位,上水中心也只需一萬元左右。

對於一個藝人來說,在「大西北」置業或居住也許會影響形象,但以交通及呎數來說,上水粉嶺的屋苑其實相對地合符預算。

 

圖一  ▼上水中心2017年初成交 (來源: 中原數據網)▼

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壓力測試

就假設兩位藝人有100萬元的首筆資金,那要通過320萬(400萬樓的8成按揭)的壓力測試,其實也會有點困難,假設貸款30年,以現時利率來說,要通過壓力測試便需要有大約3萬元的收入。而前段中已提及,對於收入不穩定的藝人來說,銀行的貸款會較更加保守。

whitney這裏,如讀者們也遇到類似情況,也會有一個解決方法,在買樓前先為自己作個預算。擬置業人仕可以去銀行申請一個預先批核。預先批核的過程跟買樓做按揭差不多,就只差最後過數那一環。申請人要先填報一個預計購入的地址(銀行亦會為該地址作出估價),假如最終成交的單位質素類似,申請人亦可以參考預批的單位估價預先為自己打下強心針。

 

其次,就是向銀行提供詳細的入息証明及貸款紀錄,然後銀行便會如平常批核按揭一般,為申請人預先評估貸款能力並批核貸款上限,但該預批結果有一個限期,通常為入表申請日起計三個月內。當申請人獲得預批結果後,便可放心簽臨約拍板買樓了。

 

 

實際供款

供款並不是一般人所想像的那麼高,就以320萬貸款額來說,以現時利率2.15%計,供30年亦只需$12,069,連同差餉地租及管理費,亦大約只需$15,000。Sammi現時都以萬多元租住單位,其實供樓開支亦是差不多。

 

暫時講到呢度,下一篇將會講及如何面對買樓後的一些不安狀況。敬情密切留意。

文:  Ann姐    LauKnow.com

▼無綫《有樓萬事足》…講到買樓,各人有不同追求,榮幸今次獲邀擔任為節目總顧問

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文 : Ann姐
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房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

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▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

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節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

 

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐