新居屋按揭、首期點樣計? 8萬-54萬 ★第二集 – Ann姐置業分析 (2017新居屋懶人包- 一般資訊、編配方法 、樓價、洗費及按揭)


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這是第二集,感謝同學及網友關心,現在身體好番7788,稍後還會相約部分同學睇新居屋。

 

說回今次申請居屋,最重要的就是申請日期及申請資格,這裏抽出了一部份主要的資訊,有關資訊的最詳盡版本請到房委會網站查詢。特別一提,千萬不要預得太盡才去遞交申請表格! (得番好少時間, 2017年4月12日last day申請) –  文: Ann姐 (cMoneyHome Ann)

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買樓KOL , 置業KOL

一般資訊
申請居屋,最重要的就是申請日期及申請資格,這裏抽出了一部份主要的資訊,有關資訊的最詳盡版本請到房委會網站查詢。特別一提,千萬不要預得太盡才去遞交申請表格!

A. 房委會官方網站: http://bit.ly/2p06S4Z

B. 申請日期: 2017年3月30日至4月12日

C. 截止時間: 2017年4月12日晚上七時正*。
* 只適用於房屋委員會客務中心。 其他收表處只會於其個別辦公時間內收取申請表。

D. 申請資格:
白表申請者入息及資產限額

家庭人數 每月入息限額(元) 註 資產限額(元)
1 人 26,000元(27,400元) 85萬元
2人至9人 52,000元(54,700元) 170萬元
10人及以上 52,440元(55,200元) 170萬元

註:在審查申請者的申請資格時,按強制性公積金(強積金)計劃所作的法定供款會從申請者/家庭成員收入中扣除以計算入息。計入法定強積金供款後的相等入息限額,載於列表括弧內。

申請表可於指定地點索取或於房委會的官方網站下載: http://bit.ly/2p06S4Z

E. 預計攪珠日期: 2017年6月 (確實日期有待公布)

F. 預計開始選購單位日期: 2017年8月 (確實日期有待公布)

G. 室內間格模型及建築模型展示處: 房委會客務中心(九龍橫頭磡南道3號第一層平台,近港鐵樂富站A出口),官方網站內還有室內間格電腦模型短片。

 

編配方法
優先次序

每一期的居屋,都會就申請人類別排列優先次序進行揀樓程序,換句話說,在家有長者申請人完成揀樓程序前,一般家庭申請者是不能揀樓的。在許多年前,沒有特別配額的編制,排在較後優先次序組別的申請人根本沒有機會揀樓,不過近年加入了特別配額,所以即使是一人申請者,在新機制下仍然確保有一定數量的幸運兒。

綠表申請者 

(1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的 家庭申請者

(2) 其他家庭申請者

(3) 一人申請者

 

白表申請者

(1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家 庭申請者
(2) 其他核心家庭#申請者
(3) 非核心家庭申請者
(4) 一人申請者

#核心家庭即是 「 (a)夫妻;(b)父母與子女(包括繼子女、養子女);(c)祖父/祖母/祖父母(或外祖父母)與孫( 或外孫 ),而孫兒的父母均去世」。簡單來說,就是夫妻或直屬的兩代人(除非外祖父母與孫兒一同申請而同時孫兒的父母俱亡)才算是核心家庭,而兄弟姊妹則不屬核心家庭了

敗者復活戰

由於任何家庭申請者,都會獲配一個家庭申請者籌號,假如家庭成員之中有長者(年滿60歲),便可以多取得一個「家有長者優先選樓計劃」的籌號。這一類別申請人,假如在「家有長者優先選樓計劃」組別的600個特別配額已用完後仍未能獲得揀樓機會,仍然可以在家庭申請者的組別中再次輪候。
特別配額

在今期居屋,有部份配額是給與「家有長者優先選樓計劃」及「一人申請者」,前者綠/白表各300名額,後者綠/白表各50名額。由於近期樓巿熾熱,筆者相信這一期居屋的銷售情況將非常理想,每組別揀樓時,都不會用盡輪候名單便已用完了有關配額,所以揀樓次序將大致會以以下情況進行

> 在2057個單位之中,頭300(綠)/300(白) 個單位將會被「家有長者優先選樓計劃」揀樓

> 假如揀完了600個 單位後,即使未用完長者家庭輪候名單,也會直接跳到其他家庭申請者輪候名單

> 剩餘的1457個單位之中,會有1357個名額給與其他家庭申請者輪候名單揀樓,在揀完1357個單位後,即使未用完其他家庭輪候名單,也會直接跳到一人申請者
> 最後100個單位,將會分配給一人申請者

 

估計編配數目

根據前一節的編配方法,假如一切如筆者所料,這一期居屋非常搶手的話,最終獲得編配的情況將會如下表般分佈:

綠表申請者 名額
(1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的 家庭申請者 300
(2) 其他家庭申請者 679
(3) 一人申請者 50

 

白表申請者 名額
(1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家 庭申請者 300
(2) 其他核心家庭申請者 678
(3) 非核心家庭申請者*
(4) 一人申請者 50

*由於白表申請者之中, 非核心家庭申請者的優先次序次於核心家庭申請者,而且核心家庭及非核心家庭並沒有任何特別配額,所以在這一期居屋之中,筆者認為白表非核心家庭申請者幾乎沒有機會揀樓的
定價、按揭及費用

一手居屋,由於有房委會擔保的關係,所以即使做高成數按揭亦無需購買按揭保險,另外,亦無所謂的「供壓力測試」,買家的入息要求會比較輕鬆。

 

申請費

一手居屋買家,須於遞交申請表時以支票或本票繳付200元的手續費。

 

定價及折扣率

根據過往經驗,在房委會公佈樓價後,所有單位的售價便已定下,在同一期售出時都不會改變售價,不過房委會會依照期間樓價指數的變動而調整折扣率。在售出單位日,房委會按當日的指數(相信是根據差餉物業估價署的樓價指數),定下該單位的巿價,然後計算出相應的折扣率,所以同一期同一屋苑的不同單位,在銷售初期與後期售出的折扣率都會有些微差別。

 

從下面的例子了解到,售出時參考的數據有大約10個月滯後。今期居屋出售時正值大升巿,如以當日估價的數據有三個月數據滯後來說,售出時的的估價可能已比當時的實際巿值低5%以上了,所以在升巿時購入居屋,簽下買賣合約一刻便已賺了因估價滯後的升幅。

例子:

假設房委會就某期居屋定下巿價7折的折扣率,那麼,一個巿值300萬的單位便會在公佈日定下以210萬售出。不過,公佈日所參考的指數有三個月的滯後*,以2016居屋來說,依2015年9月的數據定價,在2015年12月公佈售價及2016年7月中揀樓。

由於政府應以差餉物業估價署的資料作參巧,所以在售出日所定的巿價參考的指數亦有3個月的滯後*。

 

*差餉物業估價署的售價指數,最新的資料滯後約一個月,但只是臨時數字,並以三個月後調整的為準

 

參考:
2015年12月05日 蘋果日報 3,677資助單位2月推售 最平149.6萬元 新居屋首次留200單身配額

http://bit.ly/2nzBA53

2016年5月14日 經濟日報 新居屋拒減價 買家怎抉擇?
http://bit.ly/2nzI58c
私人住宅─各類單位售價指數 (全港) (自1979年起)
http://bit.ly/2pon4cT

 

買樓的訂金及費用

當申請人獲安排揀樓後,便需要在指定日期及時間到售樓處揀樓,揀樓時間通常是早上。當簽定揀樓意向後,便確認到需要多少訂金、印花稅及雜費等。另一方面,亦會知道當日該單位的巿價,從中便能計算出實際的折扣率。

在同一天下午,買家便需在銀行購買有關金額的本票,在下午前往簽署買賣協議及繳付以上費用。

訂金方面,綠表買家須在揀樓日繳付最少樓價5%的訂金,而白表買家則需畏繳付最少10%的定金。印花稅的計算方法則有些奇詭,筆者的朋友購入了2014新居屋,有關印花稅大約是以折扣價及巿價的中位數計算。

 

買樓日需繳費用(約數)

*雖然在房委會的常見問題中有提及律師費需要簽署買賣協議時繳付,但事實上,在簽署買賣協議一刻,未知買家會否做按揭及是否有其他聯名借款人或擔保人等,所以在當日是不能定訂有關費用的。(請看以下例子)

單位 : $3,840,100元 (最貴單位)

訂金 : 綠表 (5%) $ 192,005 , 白表 (10%) $384,010

印花稅 : 139,900 (以巿價及樓價中位數計)

文件費 : 1,000元 ( 約數)

登記費 : 1,000元 (約數)

總數: 綠表 $333,905 (約數) ,  白表 $525910 (約數)

 

 

按揭供款又要幾多? 我在新居屋懶人包2017 的第三集再同各位分享! 祝在想抽居屋的你一路順抽!  by Ann

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文 : Ann姐🔥 11-Apr-2017
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房產學院導師 及 驗樓師
工作 :
1) 物業投資
2) 驗樓及裝修監督工程
3) 寵物殯儀
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com

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▼無綫《有樓萬事足》…講到買樓,各人有不同追求,榮幸今次獲邀擔任為節目總顧問

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★ Ann 和 Anthony 拍攝後感 ★

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!

在此非常感謝編導岑應及TVB邀請,出任節目顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》、《求愛大作戰》、《沒女大翻身》、《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯,1% Anthony與cMoneyHome Ann姐非常榮幸獲邀參與。

▼Ann + Anthony 就不同個案給予意見,分享買樓自住及投資心得,仲有好多精彩個案▼

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節目製作很不容易!找個案、拍攝…整整幾個月!

很多朋友問:「這是不是一個贊助節目?是不是宣傳?」

筆者不代表其他人,就我們參與的部份:「肯定不是!」

如果是為了宣傳,很簡單,只要找來身邊幾個成功個案,吹噓一番,就大功告成!!其實很易分辨,每個人身邊,都有成功上車個案,也有未成功個案,為宣傳的,就是報喜不報憂,為節目的,就是報喜又報憂!岑導、Ann姐都是有心人,Anthony亦曾在傳媒工作,都希望把節目做好,實況實況…就是要找來社會上不同聲音,有成功的、有失敗的,有討人喜歡的、有我行我素的,不會避重就輕,就是實況。

於是我們協助找了很多個案,有正、有反…這是真實的社會!

話題少女Seasun、立志要26歲前買車買樓的女神Vivienna、醒目富二代Earnest、財務自由的Paul、婚後仍分開住的Henry與Harti、等跌等了幾年都結婚不成的Alan與Tracy、冇樓被女友拋棄的立樂人Oscar、曾住貨櫃屋但已成功上車的Icy、劏房小情侶Michael與Mina為創業屈就住閣樓的Bianca、沒有父幹靠自己成功撈底的Olivia等,都是我們找來的朋友,對於已成功上車的,我們分享他們的喜悅,未成功上車的,我們予以協助輔導,報喜又報憂,真實反映社會實況。我知道、了解有些個案未必太討好,引來不少批評,但是社會上確實有這種情況,難道我們要避而不談?

非常欣賞岑導的才華,還有Ann姐的投入,大部份個案全情跟進。

這幾個月,大家為了完成拍攝工作,付出了很大的努力,希望這個節目可以讓大家有更多角思考上車買樓的課題,祝願各位年青人成功上車,最好可以像含蓄版舒淇Olivia一樣,又住又賺。

by 1% Anthony  +  Ann姐

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