銀蔚苑實地睇樓記 – Ann姐置業分析 (新居屋2017)

銀蔚苑

 

基本資料

預計關鍵日期 2018年8月31日
位置 梅窩政府合署旁

Google map位置: https://goo.gl/kI27Mg

主要交通 梅窩碼頭步行約11分鐘,如有禁區紙,亦可以乘坐巴士前往東涌或申請禁區紙自行駕車
體育館 梅窩市政大廈內 (步行約5分鐘)
圖書館 梅窩市政大廈內 (步行約5分鐘)
街巿 梅窩市政大廈內 (步行約5分鐘)
游泳池 梅窩游泳池 (步行約4分鐘)
校網 現時分界下,屬於98校網

98校網範圍: https://goo.gl/25LrUC

98校網學校: https://goo.gl/o6RlkG

 

 

住宅物業的實用面積

平方米 (平方呎)

住宅物業數目 (總數170) 售價 (元)
1房 2房 3房 最低  最高
34.8 – 51.3

(375 – 552)

50 98 22 1,398,200 2,439,700

*居屋的交樓標準並沒有預早間房,業主收樓後可自行間房,此表內的房間數目是以間房後客廳及睡房均有窗戶為原則,筆者是以公佈的平面圖資訊作出評估。

 

圖5 銀蔚苑座向及景觀

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座向、景觀及間格

銀蔚河苑只有一幢樓宇,樓高14層。其中10至13室只去到11樓。向東有一個小山丘,山丘另一邊是低密度住宅,再往東便是海景。向南是山景。沒有向西(銀灣邨)景觀的窗。向北望低密度住宅銀河灣畔及低層的梅窩郵局及診所。照現時的情況,附近景觀改變的機會不大。

 

屋苑預計最熱賣的應該定是3房間格的11及12室,該兩個單位的細房設有一面向東窗,低層單位會被隔鄰的小山丘遮檔視野,中高層單位可以望海,無論間格、座向及景觀質素都是最好。

 

向南的1至4、12及13室的低層單位,會面向近山景,景觀會較為遜色。由於銀蔚苑所處地面是大約10mPD,向南的山在嶼南路一段已是50mPD以上,所以只有14層高的銀蔚苑,以地下4米高、每層約2.8米高計,14樓連同地面的10mPD也只是約53.2mPD,所以向南單位基本上是全山景了,越高層單位的山景便會稍為遠一點。

圖6. 銀蔚苑規劃署圖

6-%e9%8a%80%e8%94%9aozp其他單位的間格、座向及景觀質素等,都與銀河苑差不多,只是向南。

景觀簡稱

銀河灣畔、郵局、河景
銀灣邨
山景
低層向山,高層向海

座向、景觀及間格表

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