買唔買樓好? 好似乾升咁 (2017 按揭加息) – Ann姐置業


樓好貴呀! 好多網友和學生都希望加息令樓價會跌。終於美息上調0.25厘,可是本地銀行暫未上調最優惠利率。 朋友們期望新年樓價跌少少,想相約我一起睇樓。 我差不多七日內必有一次睇樓,除了緊貼市場,這也是我興趣。我發現有些盤因加息無力,業主各調高售價。另一邊廂,百多萬工廈單位熱炒起來。

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筆者(Ann)和Ethan兄消化了這加息資訊後,作出以下分享。 你有空可一看,歡迎互相交流。

2015年差不多日子,美國聯儲局於近10年零息期後終於加息0.25厘,並預期2016年將加息4次至1.375厘(見連結一)。

結果於2016年最後一次議息時,總算加了一次,並預期明年預期加息三次(見連結二)。

在聯匯制度下,美元跟港元掛勾,有說「只要美國跟香港有息差,資金便會立刻湧向另一邊賺取息差,所以本港利息必定跟隨」。不過,觀乎過往美國加息及減息的步伐,香港其實並沒有完全跟隨(見連結三)。在對上一次減息週期,香港的減息幅度比美國少0.75%,意味著,連剛剛這一次加息在內,香港仍然有一次不跟隨美國加息的空間。




2017年美國加息的預期

從2011年以來,美國每次議息前都有山雨欲來之感,可是,由於美國的經濟數據並不理想,加息會影響消費及商業融資,對復甦經濟非常不利,所以最終在2015年底才第一次加息,而當時預期中的2016年加四次息也只兌現一次。

今天的蘋果日報報導,聯儲局聲明中指出加息是有見經濟有所增長,不過「重申目前經濟狀況只容許儲局循序漸進地加息」。由於從零息時代已加了0.5厘息,這個從無到有的加息幅度很可能會影響到美國的經濟復甦情況。看來,未來一年所謂的加三次息,將會跟2015年時所預期2016年的情況一般,在2017年只會加一次,甚至不會加息。

 

對按揭的即時影響

一般來說,浮息按揭有分p按和h按,以採用細p(p=5%)的銀行來說,p按一般批出p-2.85%即實際2.15%的按息計劃,而h按有一個按息水平上限,亦是p-2.85%,只要銀行不調高最優惠利率p,對於現有按揭客戶的供款額並沒有影響。

在過往幾個月,可能是受到美國加息預期的影響,一個月銀行同業拆息已悄悄地從0.3厘上升至0.66厘,不過由於按息戰的關係,一般銀行已經推出h+1.35厘的按息計劃,即實際利率是2.01厘,仍未到達按息上限,所以即使這刻調高了p*,除非拆息受到影響而抽高,否則仍不會直接影響到現時新造h按的客戶。

*在執筆之時,看到了新聞報導,龍頭大行匯豐銀行已經宣佈不會跟隨加息,維持最優惠利率P在5厘的水平(見連結四)。

 

對樓巿的影響

加息對樓巿的直接影響主要有三方面,1. 按揭供款 2. 投資選擇及 3. 升跌預期。

1. 按揭供款

以現時較常用的30年按揭來說,以2.15%息來說,每100萬元貸款月供3,771.7元。假如利率上升0.25%,月供金額將上升至3,899.4元,增幅3.4%。以一間500萬物業,借8成貸款來說,即是由月供15086.62上升至15,598元,大約是兩個人一個月少吃一餐放題的價錢。以今年沒有跟隨加息,及來年相信本港利率仍在當年沒有跟隨減息的緩衝範圍內,相信短期內對貸款人沒有影響。
2. 投資選擇
由於息口上升,會出現存款利率及按息同時上升的情況,此消彼長下,物業投資的吸引力便會大減,投資者可能會考慮將較多資金停泊在存款中。在這次美國宣佈加息的首天,本港股票巿場的收息股,例如銀行股及公用股均即時以下跌作為反應,可見一班。
3. 升跌預期

一般人認為,加息周期內樓價必然下跌,但在過往1988、1994、1999及2004年四次加息週期來說(見連結五),其中三次加息周期,本港的樓價均呈現上升的情況,當中錄得下跌的1999年,反而是加息幅度最低的一次。

有些人會以上述數次加息與樓巿不跌反升的表現作為加息與樓巿表現沒有關係作為反証。不過筆者認為,由於香港在1988至1999年是在處於一個高經濟增長的環境,而2004年亦剛經歷了沙士的低谷,有關加息的負面影響可能是被當時高增長環境下的資本增值效應所掩蓋了。今次的加息週期,可能同時遇上了大陸經濟放緩及本地旅遊及零售業轉弱的影響,樓價下調的可能性不容忽視。

連結一

2016年12月15日蘋果日報

儲局起機|不斷更新】儲局加息0.25厘 明年料加息3次 [節錄]

http://hk.apple.nextmedia.com/

聯儲局公開巿場委員會(FOMC)於一連兩日議息會議後宣佈加息0.25厘,將聯邦基金利率目標範圍由0.25至0.5厘,上調至0.5至0.75厘,是今年唯一一次加息,符合市場預期。

連結二

2015年12月17日 東方日報

十年首次美加息1/4厘 [節錄]

http://orientaldaily.on.cc/

美國正式告別零息年代,聯儲局於香港時間周四凌晨宣布近十年來首次加息,聯邦基金利率由介乎0至0.25厘,調升0.25厘,到0.25至0.5厘,符預期,反映當局認為美國經濟基調穩健,有力克服近期商品價格急瀉、垃圾債券市場不穩等不利形勢。當局維持一六年底利率1.375厘預測,或意味明年加息4次,但同時強調維持寬鬆政策不變,未來加息步伐「溫和」。議息結果公布後,美股反覆上升逾百點。

連結三

2014年12月01日 中原地產 樓按澄語

港美加息必須同步嗎? [節錄]

http://hk.centanet.com/

以對上一次分別是加息及減息周期為例,港息均沒有全然跟隨美國聯邦基金利率的調整步伐,上升及下調幅度均少於美息。美國上一次加息周期始於2004年6月底,香港沒有即時跟隨,於2005年3月才正式展開加息周期;整個加息周期累積計算,美息上升4.25%,本港最優惠利率(P)升幅分別僅為2.75%及3%,由於本地銀行上調P之幅度有別,故市場上亦出現了大小P之分。

這說明了港息調整步伐亦受自身經濟狀況影響,2004年美國開始面對通脹壓力,需以加息作調節,反之香港剛經歷完6年樓價跌勢,經濟才剛剛好轉,加上銀行體系資金充裕,故未有跟隨美國加息之急切需要。至於美國在對上一次減息周期始於2007年,及至08年金融海嘯後需再大幅減息救市,累積減息共10次,減幅高達5.25%,而香港沒有完全跟隨,累計減息8次,減幅共 3%,美國減幅較香港多出2.25%,可見將來香港未必需要跟足美息回升幅度。

連結四

2016年12月15日 香港經濟日報

【不跟隨加息】匯豐銀行:最優惠利率維持5%

http://ps.hket.com/content/1559055

美國再度宣布加息四分之一厘,而香港上海匯豐銀行剛宣布,該行最優惠利率(俗稱P)將維持5%不變。值得留意的是,匯豐銀行對上一次調整最優惠利率則要追溯於2008年11月10日,當時減息四分之一厘。

連結五

2015年12月15日 阿斯達克財經網

《大行報告》匯豐列出過往美加息周期下恆生地產股指數、本港樓價變幅(表)

http://www.aastocks.com/

匯豐證券發表報告,列出美國以往加息周期下恆生地產股指數、恆指、本港樓價變幅:

加息周期│美基準利率(開始-完結)│累計加息│恆生地產股指數變幅│恆指變幅│本港樓價變幅

2015年11月至2015年12月│0.25->0.50厘│25個基點│0%│0%│-3%

2004年5月至2006年6月│1.00->5.25厘│425個基點│+33%│+33%│+19%

1999年5月至2000年5月│4.75->6.50厘│175個基點│-18%│+21%│-12%

1994年1月至1995年2月│3.00->6.00厘│300個基點│-32%│-28%│+4%

1988年2月至1989年2月│6.50->9.75厘│325個基點│+51%│+25%│+29%

(wl/ca)

 


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文 : Ann姐
annwong2
房產教學教練 及 驗樓師
平日工作物業投資及裝修監督工程
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
cmoneyhome@gmail.com