銀河苑及銀蔚苑實地睇樓記-Ann姐置業分析 (新居屋懶人包2017★第三集)


%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9110

申請書編號最後兩個數字的首20個次序為36,17,21,43,84,47,24,26,85,71,65,55,01,27,66,78,63,93,31,89。

今期新推出的三個居屋屋苑之中,其中兩個屋苑位處梅窩,交通方面相信準買家都心中有數。比較優勝之處,是今期居屋及貨尾單位,只有銀河苑及銀蔚苑才有三房單位發售,共計有67個。一個周末,我相約買樓班學生們一起去實地視察,現在補文分享當天睇後感。 (文: Ann姐 – 09 June 2017)

新居屋第一集分享 ➤ http://bit.ly/2o9xtLU

新居屋第二集分享 ➤ http://bit.ly/2nYtZIz

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9121

屋苑概況

位於梅窩的銀河苑及銀蔚苑,陸路方面可以選擇乘坐巴士來往貝澳、大澳及東涌,或者申請禁區紙自行駕駛。

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9111假如前往乘搭渡輪,則要計好船程及船期了,銀蔚苑距離碼頭較近,步行不成問題,銀河苑距離碼頭有11分鐘路程。

▼梅窩碼頭外有巴士站,現場好多人排隊搭車睇大佛▼

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9116想接駁一程巴士的話也是要乘坐來往貝澳、大澳及東涌的巴士,現時在屋苑門口沒有巴士站,最近的巴士站要步行到銀灣邨(差不多到銀蔚苑了)。

將來當銀河苑入伙後,會否增設巴士站就不得而知了。以下是銀河、銀蔚苑的位置圖。

 

▼ 圖1. 銀河苑銀蔚苑附近(背景取自Google 地圖)▼

銀河苑銀蔚苑附近

 

銀河苑

這新屋苑是在梅窩消防局旁。%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%91112基本資料

預計關鍵日期 2018年8月31日
位置 梅窩消防局旁

Google map位置: https://goo.gl/V14lEU

主要交通 梅窩碼頭步行約11分鐘,如有禁區紙,亦可以乘坐巴士前往東涌或申請禁區紙自行駕車
體育館 梅窩市政大廈內 (步行約4分鐘)
圖書館 梅窩市政大廈內 (步行約4分鐘)
街巿 梅窩市政大廈內 (步行約4分鐘)
游泳池 梅窩游泳池 (步行約3分鐘)
校網 現時分界下,屬於98校網

98校網範圍: https://goo.gl/25LrUC

98校網學校: https://goo.gl/o6RlkG

住宅物業的實用面積 – 平方米 (平方呎)

35.3 – 50.4 – (380 – 543)

 

住宅物業數目 (總數529)

1房* 2房* 3房*
381 103 45

 

售價 (元)
最低  最高
1,460,800 2,545,900

*居屋的交樓標準並沒有預早間房,業主收樓後可自行間房,此表內的房間數目是以間房後客廳及睡房均有窗戶為原則,筆者是以公佈的平面圖資訊作出評估。


▼圖2 銀河苑座向及景觀▼

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%91%e5%ba%a7%e5%90%91

座向、景觀及間格

銀河苑由A座及B座兩幢樓宇組成,樓高分別16及14層,A座16樓只有1至12室,B座14樓只有1至11室。

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9113

向東望6至7層高的銀灣邨。向南的荒地暫時未有任何改劃,看來可維持一段長時間的景觀,向西的小屋及荒地亦是類似的情況。

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9118

▼銀灣邨,從左起為銀星樓、銀日樓及銀月樓。這是香港的一個第二代鄉村型設計的公共屋邨▼

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9119向北,隔河對岸,暫時是臨時地盤寫字樓,暫未見任何改劃,再往北便是球場及泳池,不過筆者估計該臨時地盤寫字樓會比向南及向西的土地較早改變規劃,變數較大。


由於居屋的間格每一間都差不多,估計熱賣次序與景觀有關,所以我在以下的座向、景觀及間格表分別以金銀銅三種級別,代表景觀的評分。

不過,一般來說,居屋買家都傾向購買較大單位,所以相信三房單位無論景觀如何,都會比一、二房熱賣,在每一座估計最熱賣的單位會以紅色底色表示。

 

梅窩游泳池 (由銀河苑步行約3分鐘)

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9114

★銀河苑A座★

2室及3室相信是最熱賣的單位,尤其是3室,除了是必然大熱的三房間格外,向南的田園景色更加是絕對賣點。

另外,新居屋因一梯多伙的原故,大部份單位都只有單邊景色,極其量在廁所才有另一方向,沒有景觀的窗戶。銀蔚苑A座2及3室的其中一個房間,便有第三個方向有景的窗戶。而最大的特色,就是單位內有主人套廁設計,亦是屬於居屋之中少見的戶型

稍為美中不足的是,主人房的空間比較細小,只有2.05米乘2.445米,比較之下,另外兩間客房,在減去0.2米牆磚及批盪厚度後,卻仍然有2.05米乘2.74米,實在反客為主了。

 

★B座方面★

除了座向東南、面向A座的1至5室及有小罅景的16室之外,其他單位的景觀都可說是無敵,所以評分方面只有金色或銅色。

 

估計最熱賣的單位方面,3房間格的15室是不二之選,單位景觀主要為北面的河景,不過有一間房有一面向東窗,面向梅窩消防局的操場及有側河景,此窗的景觀比A座的3房單位向東景色更為優勝。

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9117

景觀簡稱

內園
銀灣邨
銀河
附近農田/荒地
A/B 屋苑內對望座數(近樓景)

座向、景觀及間格表

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%91333

smile22

由早上十時寫這篇,不知不覺到晚上八點幾 ,哈哈。咁另一個新居屋銀蔚苑實地睇樓記會後天再分享。  如果你喜歡本文,給我一個 share / like,先行謝謝。

文 : Ann姐🔥 09-June-2017
annwong2
房產學院導師
平日工作 :
1) 土地投資分析  ,  2) 驗樓及裝修監督工程  ,  3) 殯儀服務
著作 《買樓上車防中伏》第三版 , 《嬴盡日本樓》, 《上車又住又賺》, 《8090置業上車101》
更多精彩內容,請看 :

www.lauknow.com  +   www.cMoneyHome.com


皇牌上車講座,超過30場爆滿!★
🔥1% Anthony 及 Ann姐 為你剖析防伏及樓市新勢 🔥

★ 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ

%e9%8a%80%e6%b2%b3%e8%8b%9115樓市發高燒,全城新盤狂加價…
你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。

(1) 加息會否推冧樓市?
(2) 點揀新樓?點樣買第一間樓?
(3)有人買錯凶宅,有人誤中按揭伏! 教你如何防伏買樓心得!
(4) 如何手持50萬-100萬上車策略?

★ 未買樓? 參加 【 買車上車 資產倍增3小時 】 ➤ http://bit.ly/1sefUSQ